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本期内容跟大家聊一聊，投资美国房地产的人是通过什么方法进行合理避税的。

众所周知，美国是一个多税种的国家，税收条款琳琅满目，但是大家不知道的是，在美国有很多法律条款，也是可以成为非常有效的避税或延税工具的，1031条款（1031 Exchange)就是其中之一，它能够帮助投资者延迟交税时间，增强购买力。

美国房地产市场依旧如此火爆的原因，就是来源于这个1031条款。在房地产中，它被投资者称为一个非常美丽的投资工具，大多数的美国人就是通过它来实现财务自由，并把财富代代相传下去的，有不少的朋友可能没有听过这个条款，这里跟大家解释一下。

1031条款，也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”，是从美国税务法第1031条的第一种条款中的第一项规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产”是用于商业性使用或投资，并且用于交换类似的资产，那么，交换过程中的资产利益得失不予承认，即不用缴纳其过程中产生的资本利得税。换句话说就是，只要卖家在出售原有房产购买价值更高或等值的房产，并且用于投资，就可以使用这一条法律。

大家在使用1031 条款时，需要注意几个事项:

1、个人住房的卖方或买方，不适用于1031条款。

2、1031条款不需要出售和购买双方同时进行，才有资格获得延期纳税。

3、需要及时准备好相关资料，并找好有相关经验的房地产经纪协助和处理好整个换房事宜，各个环节都要事先规划好，并把握好时间点，千万不能在卖掉旧房子之后，才想起1031条款，那样就迟了。

4、卖掉旧房子的钱用于1031条款部分的资金，一定要存放到1031条款的房产交易中心，这笔资金是不能放入自己的账户的。

5、要购买的新房价格，一定要等于或大于旧房的价格，否则任何有余留的部分资金，都要缴税。

6、卖掉旧房子的45天内，起码要找好三处新的房产，登记在房产交易中心处，未来你买的新房必须是你选定三套中的其中一套，不能换成其它房产。

7、卖掉旧房产后的180天内必须完成过户，否则1031条款就会失效，值得注意的是180天不是半年，也不是6个月，而是整整180天。

以上就是使用1031条款时，需要注意的7个事项。下面举个例子说明一下，这个条款合理使用的好处。

比如，你在2018年买了一套100万美元的公寓，到2021年后，该公寓的市场价位达到300万美元，你这时看中了另外一套500万美元的房子，就把自己这套公寓放在市场上出售，其中这200万美元的资本收益就意味着需要支付20%的税，即40万美元的税费，剩下160万美元的利润，投入到新的房产中去。

假如你选择使用1031 exchange条款，用于投资或商业使用，并在45天内确认新的房产和在180天内完成购买过户，那么，你就不用交税，可以把这200万美元的盈利，全部投入到新的房产中去。

你可以使用这个1031条款，把房子卖了，然后再购买其它更多、更贵的房产，无限循环下去，直到你死亡的前一天，才需要支付所有的资本利得税也就是投资最后一套房子的税。

有些朋友可能会说，这个条款从技术上讲，并不能避免缴税，只是把税收延迟到未来。关于这个问题，就要来说一下1031条款的第二部分了，这部分被称为递增税基。

举个例子说明：比如你母亲以50万美元，购买了一套房子，在她去世前这套房子的价值为80万美元，当你继承后，以85万美元的价格出售这套房产，你只需要缴纳这5万美元的资本利得税，而不是缴纳30万美元的资本利得税。使用递增税基评估资产，鼓励人们保留资产，直到他们死了都不需要缴税，也不用担心继承这些财产的家人需要缴纳高额资本利得税。

1031 条款，使人们不断购买更贵的房子，高交易的成本会通过地产公司、贷款公司、Title（产权）公司等相关行业的反应，融入到房地产经济中。这样还防止人们买了房子后，不进行交易一直保留着，所以1031 exchange条款帮助了增加房产库存，还帮助人们在房产交易中免受税收的困惑，能在不断交易中持续快速增加财富，这也是普通美国人实现财富自由的过程。

不过，这个美丽的避税工具，可能在不久后会有很大的改变，因为拜登的征税提案通过的话，将会取消掉1031条款，在未来出售房产时，只要盈利超过50万以上，就需要马上支付资本收益税，这个1031条款将不再适用。

房地产投资相对于股市来说，是一个比较长期的投资，若是一个地产投资者，不能从地产投资中得到相应的税收优惠，那么，当他们在查看投资组合时，有可能会选择砍掉房产投资，当大家不愿意再投资房产时，这个市场将会彻底走向寒冬。

以上全部内容，就是美国房地产投资者如何善于利用1031条款，通过不断买卖房产积累财富的过程，目前，大多数的美国人都是用它实现财务自由的。

虽然这个1031条款可能会面临取消，但是国会通过和执行也是需要一定时间，大家还是可以通过1031条款买卖房产；就算这个条款会取消，相信拜登政府也会颁布其它的房产优惠政策来刺激房产，毕竟，政府也不希望整个市场，陷入萧条败落的情形。

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